宅地建物取引業法の目的など
「宅地建物取引業法の目的」
宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し（以下の）必要な規制を行う。
・業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保する
・宅地建物取引業の健全な発を促進する
以て、「購入者等の利益保護」と「宅地及び建物の流通円滑化」を図ることを目的とする。
「宅建業とは」
「自らが行う宅地や建物の売買や交換」「売買、交換、賃貸借をするときの代理、仲介」といった取引を扱う業種を指します。
「宅地建物取引業に該当する行為」
・宅地又は建物の「売買」
通常は通常は現存する物について行われますが、将来存することとなる完成前建物等の売買（いわゆる青田売り） をする行為も「売買」に含まれ、法規制に係ります。
・宅地又は建物の売買、交換又は賃借の「代理」
代理人が自己の名で本人に代わって意思表示をし、宅地又は建物の売買、交換又は賃借等の契約行為について「代理」すること。
・宅地又は建物の「交換」
・宅地又は建物の売買、交換又は賃借の「媒介」
一般的には「仲介」「あっせん」のこと。契約書上は「立会人」「仲立人」と記載されることが多い。
・宅地又は建物の賃借を自ら行う場合
「自ら」貸主として賃貸をすること自体は、宅建業法の対象除外となる。
賃貸借においては、地代、家賃、敷金等、契約条件等について問題となることが多いため、賃借人保護の観点から、こうした問題は宅建業法ではなくて、他の民事上の問題として規制するほうが適当とされている。
許可申請に必要な要件
宅地建物取引業者として業を営む場合、免許権者である「知事」もしくは「国土交通大臣」の許可を受けることが必要になります。以下、必要要件についてまとめています。
専任の宅地建物取引士の設置
事務所等に一定数以上の専任の宅地建物取引士を設置することが義務付けられている。
・宅地建物取引士試験の合格者で「都道府県知事の登録」を受けている者を配置する。
・「事務所に常勤」して「専ら宅建業の業務に従事」する「成年者の宅地建物取引士」を配置する必要がある。
・１つの事務所において、従事する者５名につき１名以上の割合で配置しなければならない。
・新規免許申請の場合、専任の宅地建物取引士は「宅地建物取引士資格登録簿」に勤務先名が登録されていない 状態である者を配置する必要がある。
→法人としての免許申請によって、専任の取引士の勤務先が自動的に変わるわけではないことに留意する必要が あります。
事務所の設置
「事務所の取扱いについて」
・「宅建業の事務所」は継続的に業務が行えて、物理的、社会通念上において「事務所」と認識される程度の独立し た形態を備えていなければならない
→「一般の戸建て住宅」「集合住宅（マンション等）の一室」「レンタルオフィス」「仮設建物（プレハブ等）」を事務所とすることは認められない。
・支店を「宅建業の事務所」として登録した場合、本店も「宅建業の事務所」として扱われる
→よって宅建業法上では、本店・支店ともに宅建業を営む事務所として取り扱われるため、代表者や取引士をそれぞれ設置する必要があり、営業保証金もそれぞれ納める必要がでてくることになってくる。
・本店を「宅建業の事務所」として登録していても、支店では宅建業社としての営業の実体を備えていない場合、その支店は「宅建業の事務所」として取り扱われない
営業保証金の供託
消費者保護の観点から、宅建業者には営業保証金を供託する義務が課せられている。供託額は、主たる事務所（本店）で１,０００万円、従たる事務所（支店）で１店につき５００万円となっている。これは、宅建業者が取引上の事故を発生させて生じた債務について、弁済を一定範囲で担保するため、支払いを担保するための保証金となっている。
保証協会への加入
「弁済業務保証金」を支払い、「保証協会」に加入すれば、営業保証金を供託する必要はないことになっている。「全国宅地建物取引業保証協会（ハト）」と｢不動産保証協会（ウサギ）｣の２つが指定されている。
弁済業務保証分担金の納付額は、主たる事務所（本店）で６０万円、従たる事務所（支店）で１店につき３０万円となっている。（加入金は別途必要）
供託金は、免許の失効・取消等で業をやめることになった際などに、「取戻し」の手続をして回収することができるが、実務上は、保証協会への加入手続きを選択する方が多い。
行政書士にご依頼ください
宅建業免許申請は、許可の取得要件を整えるのみならず、申請のための必要書類がやや多い上に煩雑さもあり、手続きには時間と費用を要します。お困りのことがございましたら、お近くの行政書士にご相談ください。
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